Il Vostro realtor innanzitutto vi fara’ una sorta di intervista dove vi chiedera’ di indicare la vostra ‘home wish list”, che vedremo meglio nello step three. Durante questa intervista, sicuramente vi chiedera’ evidenza del vostro budget e dell’eventuale ‘pre-approved’ della banca, in caso richiediate un mutuo (ove possibile).
Uno degli strumenti sicuramente piu’ importanti ed efficaci del realtor e’ il Multiple Listing Service, o MLS. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. Praticamente, quasi tutti gli immobili sul mercato sono presenti nel MLS locale. Ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ proporvi tutti i listings del MLS. Il MLS consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni, i giorni sul mercato, eventuali prezzi ribassati, la situazione fiscale ed ipotecaria, etc. Utilizzando il MLS, il vostro realtor vi preparera’ il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul attualmente sul mercato, in una determinata area ed in un determinato arco di tempo.
Ma quanto e’ cara la commissione del realtor? Ecco una buona notizia per chi compra! In California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore. Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione. Negli USA, il rapporto in esclusiva e' una prassi costante che consolida il rapporto cliente - agente e consente a quest'ultimo di potersi concentrare e dare il proprio meglio con la consapevolezza che prima o poi, molto probabilmente, il lavoro svolto sara' ricompensato.
Nella prossima puntata, parte quinta, guarderemo allo step three, e parleremo di wish list, di sicurezza e di scuole. Piero Lorenzo Ps: per saperne di piu’ sulle differenze tra real estate americano ed immobiliare italiano vi invito a leggere il mio seguente articolo: clicca qui.
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 Gli stranieri acquistono immobili negli USA soprattutto tra i $250.001 ed i $500.000. Come potete vedere nel grafico in basso, gli stranieri non residenti hanno acquistato 'all cash' per il 73%, a differenza degli stranieri residenti che sicuramente hanno piu' facilita' nell'ottenere un mutuo.
Come evidenziato dalle statistiche, i buyers stranieri sono molto attivi nel real estate americano. Sanno che anche se ci saranno dei cicli negativi con periodi di crisi e forse qualche bolla, il mercato immobiliare americano comunque vada, restera' una garanzia (salvo qualche eccezione). Un fattore determinante che spinge all'acquisto sia gli stranieri residenti, che quelli non residenti, ovviamente ove ce ne siano le possibilita' economiche, e' certamente l'alto prezzo degli affitti, un po' in ogni stato americano. Inoltre, la legge americana tutela moltissimo il proprietario, che in caso di insolvenza da parte del conduttore, puo' in brevissimo tempo, riprendere il possesso dell'immobile.
Nella prossima puntata vedremo lo step due e parleremo di realtors, MLS, e di quanto costa comprare casa attraverso un agente. Piero Lorenzo California Realtor CIPS (Certified International Property Specialist) La volta scorsa abbiamo visto che pur non essendo residenti negli Stati Uniti, noi italiani possiamo tranquillamente comprarvi un immobile senza particolari restrizioni, cosi’ come un americano puo’ comprare casa in Italia. Una volta presa questa importante decisione di investire nel real estate americano, siamo adesso pronti per tuffarci in questo eccitante processo. Comprare casa negli USA non e’ affatto difficile, ma e’ importante seguire attentamente i vari steps per evitare complicazioni o brutte sorprese. Come gia’ detto in precedenza, vi parlero’ della dinamica di acquisto di un immobile relativa allo stato della California (essendo io un realtor in California), ma il processo e’ davvero molto simile, se non uguale, in tutti gli altri 49 stati. E mi concentrero’ su acquisti fatti come persona fisica e non da societa’.
Sicuramente l’acquisto in cash, laddove ce ne siano le possibilita’, e’ molto piu’ semplice ed anche meno costoso considerando i 'closing costs', ossia le spese che affronterete all’acquisto (vedremo spese e tasse nelle prossime settimane). Inoltre, comprando in cash, la eventuale proposta che formulerete con il vostro realtor, avra’ sicuramente molto piu’ peso sul tavolo delle trattative. Viceversa, se state per prendere una parte in mutuo, vi consiglio di lasciar stare quegli immobili nelle citta’ piu’ hot, ovvero quelli con molta richiesta, e con pochi giorni sul mercato. Molto probabilmente questi immobili riceveranno delle multi-offerte ed un’offerta legata all’erogazione del mutuo potrebbe avere meno chances di essere accettata davanti ad altre offerte 'all cash'.
Negli USA, il processo di vendita e’ molto piu’ rapido che in Italia e ci sono, normalmente, tra i 20 ed i 40 giorni tra l’accettazione della proposta ed il closing. Quindi, se decidete sul serio di comprare casa, dovete fare in modo che la disponibilita’ cash che avete sia immediatamente utilizzabile, anche perche’ gia’ fin dalla proposta, dovrete darne prova (lo vedremo meglio prossimamente). Sia che prendiate un mutuo, che paghiate all cash, e’ prioritario aprire subito un conto in banca negli Stati Uniti, e possibilmente richiedere una carta di credito. Da non residenti, non tutte le banche saranno disponibili ad aprirvi il conto, ma investingando, potrete trovarle con non molta difficolta’. La carta di credito e’ importante richiederla, perche’ sara’ determinante per costruire un proprio credit score, che negli Stati Uniti conta enormemente. Vi parlero’ meglio del credit score, nelle prossime ‘puntate’. Un italiano non residente, non ha bisogno di avere un visto particolare, ne' la green card, e nemmeno speciali documenti per comprare un immobile negli Stati Uniti. Cio’ che sicuramente verra’ richiesto se si produrra' reddito dalla proprieta' e’ la ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), che e’ numero di nove cifre che vi viene assegnato dall’IRS (Internal Revenue Service), per avere un’identificazione fiscale. E’ una sorta di codice fiscale, che pero’ non vi permette di poter lavorare negli USA (per quello occorre la Social Security Card). La richiesta avviene attraverso la compilazione di un Form (W-7), indicandone la ragione. Ma attenzione, possono occorrere anche 6 settimane per ottenerla. Nella prossima ‘puntata’ (parte terza), andremo a vedere chi sono gli stranieri che stanno comprando immobili negli Stati Uniti e quali sono le loro mete preferite. Piero Lorenzo
‘Ma un italiano, senza esserne residente, puo’ comprare casa negli USA?’ Credo che in molti si siano posti questa domanda. La risposta e’ certamente SI. Tra USA ed Italia vige il principio internazionale di reciprocita’, dove un americano puo’ comprare casa in Italia, ed un italiano negli USA, senza particolari restrizioni. E’ proprio questa la mia specializzazione, ovvero le transazioni immobiliari USA – Italia. A detta di molti, comprare una casa negli USA rappresenta uno dei migliori investimenti in assoluto. Gli Stati Uniti d'America sono un rifugio sicuro, l’economia e’ tra le piu’ solide al mondo ed il suo sistema giuridico protegge la proprietà privata. I rendimenti dalle locazioni sono davvero molto interessanti (8‐10% netti) e soprattutto sono quasi senza rischi, visto che la legge americana sulle locazioni tutela molto il proprietario. Tra aprile 2015 e marzo 2016, il report annuale del NAR relativo ai movimenti internazionali nel real estate americano, ha evidenziato che gli acquirenti stranieri hanno speso piu’ di 102 miliardi di dollari acquistando proprieta’ residenziali negli USA. Prossimamente vedremo da dove provengono i maggiori buyers stranieri e quali sono le citta’ e gli stati piu’ richiesti.
Un italiano puo’ comprare casa in California e negli States senza avere particolari permessi o visti. Si puo’ tranquillamente entrare con il visto turistico o con l’Esta, comprare un immobile e sfruttarlo per soggiorni che non superino i 90 giorni. E’ importante sapere che l’acquisto di una proprieta’ sul suolo americano, non comporta l’ottenimento del permesso di soggiorno permanente, o della Green Card. Quello e’ un altro processo, sicuramente molto piu’ complicato.
Comprare casa negli USA non e’ affatto difficile, ma e’ importante seguire attentamente i vari steps per evitare complicazioni o brutte sorprese. Io vi parlero’ in prima persona dello stato della California, ma il processo di acquisto e’ davvero molto simile, se non uguale, in tutti gli altri 49 stati. Mi concentrero’ su acquisti fatti come persona fisica e non da societa’ (quello e’ un argomento piu’ complesso, e credo onestamente che solo un commercialista o un legale specializzato in questo ambito, possa darvi i giusti consigli). Nella prossima ‘puntata’ (parte seconda), andremo a vedere il primo vero step da seguire quando si decide di comprare casa negli USA. Parleremo di cash, banche, credit score e di ITIN. Piero Lorenzo
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