Sogni di comprare casa in California?
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7 steps da seguire per comprare casa in California (da non residente). Gli Stati Uniti d'America, il paese multiculturale e delle opportunità per eccellenza, consentono agli investitori stranieri di acquistare immobili di proprietà in qualsiasi angolo del proprio territorio. A detta di molti, comprare una casa negli USA rappresenta uno dei migliori investimenti in assoluto. Gli Stati Uniti d'America sono un rifugio sicuro, l’economia è tra le più solide al mondo e il suo sistema giuridico protegge la proprietà privata. I tassi di interesse dei mutui sono al minimo storico (anche per i cittadini stranieri) e i rendimenti dalle locazioni sono molto interessanti (8-10% netti). La California, che è lo stato americano più popolato con quasi 39 milioni (legali) di abitanti, è una delle mete più ambite dagli stranieri ed anche dagli italiani. Il clima mediterraneo è molto piacevole tutto l’anno e nonostante la siccità degli ultimi anni, quest’inverno, grazie a “El Nino” e le tante piogge, la vegetazione è tornata rigogliosa e le riserve d’acqua sono in parte tornate a respirare. La California si colloca al settimo posto tra le potenze economiche mondiali, e la sua agricoltura è al primo posto nel mondo occidentale. La maggior parte delle compagnie tecnologiche più avanzate della Terra è localizzata in California, molte delle quali nella Silicon Valley, capitale mondiale del software. E poi non dimentichiamoci di Hollywood e dell’industria del cinema... Un italiano può comprare casa in California e negli Stati senza avere particolari permessi o visti. Si può tranquillamente entrare con il visto turistico o con l’Esta, comprare un immobile e sfruttarlo per soggiorni che non superino i 90 giorni. E’ importante sapere che l’acquisto di una proprieta’ sul suolo americano, non comporta l’ottenimento del permesso di soggiorno permanente, o della Green Card. Quello è un altro processo, sicuramente molto più complicato. Comprare casa in California non è affatto difficile, ma è importante seguire attentamente i vari passi per evitare complicazioni o brutte sorprese. |
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San Francisco
Piero Lorenzo in Oakland, California, il giorno dell'esame per la prima licenza di real estate
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Andiamo a vedere i 7 passi da seguire:
Step one: verificate il vostro budget, tenendo in considerazione che essendo stranieri non residenti, saranno poche le banche disponibili ad erogarvi un mutuo, e quelle poche, dopo aver verificato il vostro credit score - sempre che ne abbiate uno, vi concederanno al massimo un 50-60% dell’importo totale, con tassi di interesse leggermente superiori ai cittadini residenti. Nel caso prendiate una parte in mutuo, e’ fondamentale avere una lettera di approvazione dalla banca, il cosiddetto pre-approved, con l’importo esatto che la banca vi mettera’ a dispozione e la percentuale massima di erogazione, la durata ed il tasso d’interesse. Sia che paghiate tutto in cash, sia che ne versiate solamente una parte (40-50% - di down payment), dovrete dare prova che abbiate questi fondi sufficienti a disposizione.
Step two: trovate un Realtor (un agente immobiliare), che possa assistervi nella ricerca e che magari parli la vostra lingua. Attraverso il MLS (Multiple Listing Service), il vostro realtor puo’ proporvi tutti gli immobili sul mercato che si avvicinano alle vostre esigenze; prepararvi il CMA (Comparative Market Analysis), ovvero confrontare i reali prezzi di vendita di immobili simili in una determinata area ed in un determinato arco di tempo; organizzare un tour per andare a visionare gli immobili piu’ vicini alle vostre preferenze. Una buona notizia per chi compra: in California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente (the buyer), non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore (the seller). Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione.
Step one: verificate il vostro budget, tenendo in considerazione che essendo stranieri non residenti, saranno poche le banche disponibili ad erogarvi un mutuo, e quelle poche, dopo aver verificato il vostro credit score - sempre che ne abbiate uno, vi concederanno al massimo un 50-60% dell’importo totale, con tassi di interesse leggermente superiori ai cittadini residenti. Nel caso prendiate una parte in mutuo, e’ fondamentale avere una lettera di approvazione dalla banca, il cosiddetto pre-approved, con l’importo esatto che la banca vi mettera’ a dispozione e la percentuale massima di erogazione, la durata ed il tasso d’interesse. Sia che paghiate tutto in cash, sia che ne versiate solamente una parte (40-50% - di down payment), dovrete dare prova che abbiate questi fondi sufficienti a disposizione.
Step two: trovate un Realtor (un agente immobiliare), che possa assistervi nella ricerca e che magari parli la vostra lingua. Attraverso il MLS (Multiple Listing Service), il vostro realtor puo’ proporvi tutti gli immobili sul mercato che si avvicinano alle vostre esigenze; prepararvi il CMA (Comparative Market Analysis), ovvero confrontare i reali prezzi di vendita di immobili simili in una determinata area ed in un determinato arco di tempo; organizzare un tour per andare a visionare gli immobili piu’ vicini alle vostre preferenze. Una buona notizia per chi compra: in California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente (the buyer), non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore (the seller). Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione.
Step three: concentratevi sull’area preferita, considerando i livelli di sicurezza e la presenza di istituti scolastici. Sicurezza e scuole dovrebbero essere alla base della vostra scelta, sia che si tratti di acquisto per quella che poi potrebbe diventare la vostra residenza principale, sia in caso, molto piu’ probabile, di seconda casa e/o investimento. E’ fondamentale sapere che ad ogni area della citta’ corrisponde un determinato distretto scolastico. Pertanto bisognerebbe avere molta cura nell’individuazione delle aree con le migliori scuole, sia che vi trasferiate con figli, o che decidiate di metterlo a reddito locandolo. Sicuramente potrete affittarlo ad un prezzo superiore avendo vicino un’ottima scuola.
Step four: fate una proposta una volta individuata la vostra casa ideale. Attraverso il realtor compilerete il California Residential Purchase Agreement and joint escrow instruictions, ovvero una proposta d’acquisto con le istruzioni dell’escrow (quest’ultimo lo vedremo meglio nello step five), dove indicherete la somma offerta ovvero the purchase price; l’assegno di caparra chiamato initial deposit o earnest money deposit che normalmente in California e’ il 3% del prezzo offerto; ed un eventuale increased deposit, cioe’ un ulteriore acconto. Indicherete poi l’ammontare esatto del cash che verserete, e dell’eventuale mutuo o prestito, chiamato loan, specificandone la tipologia, l’ammontare che la banca o un terzo istituto vi concedera’, il tasso di interesse e la durata. Un argomento topico della proposta sono le contingencies, ossia le condizioni che potrebbero rendere invalida la proposta al verificarsi di esse (le vedremo nello step five). Indicherete la data entro la quale potrete far ispezionare l’immobile, palmo per palmo, Home Inspection, per accertare che non ci siano eventuali difetti, riparazioni, etc. Ed infine, la data del closing, cioe’ la chiusura dell’escrow.
E’ importante allegare alla proposta, la lettera di pre-approved che abbiamo visto nello step one, ed una lettera di presentazione al venditore dove spiegherete le ragioni che vi hanno spinto a formulare tale proposta. A molti di voi sembrera’ strano, ma vi assicuro che in casi di piu’ offerte, come spesso accade nell’attuale mercato, una buona lettera, sincera ed amichevole, dove parlate delle vostre motivazioni, e magari dei vostri sogni, puo’ davvero aiutare a convincere il seller ad accettare la vostra offerta.
Step four: fate una proposta una volta individuata la vostra casa ideale. Attraverso il realtor compilerete il California Residential Purchase Agreement and joint escrow instruictions, ovvero una proposta d’acquisto con le istruzioni dell’escrow (quest’ultimo lo vedremo meglio nello step five), dove indicherete la somma offerta ovvero the purchase price; l’assegno di caparra chiamato initial deposit o earnest money deposit che normalmente in California e’ il 3% del prezzo offerto; ed un eventuale increased deposit, cioe’ un ulteriore acconto. Indicherete poi l’ammontare esatto del cash che verserete, e dell’eventuale mutuo o prestito, chiamato loan, specificandone la tipologia, l’ammontare che la banca o un terzo istituto vi concedera’, il tasso di interesse e la durata. Un argomento topico della proposta sono le contingencies, ossia le condizioni che potrebbero rendere invalida la proposta al verificarsi di esse (le vedremo nello step five). Indicherete la data entro la quale potrete far ispezionare l’immobile, palmo per palmo, Home Inspection, per accertare che non ci siano eventuali difetti, riparazioni, etc. Ed infine, la data del closing, cioe’ la chiusura dell’escrow.
E’ importante allegare alla proposta, la lettera di pre-approved che abbiamo visto nello step one, ed una lettera di presentazione al venditore dove spiegherete le ragioni che vi hanno spinto a formulare tale proposta. A molti di voi sembrera’ strano, ma vi assicuro che in casi di piu’ offerte, come spesso accade nell’attuale mercato, una buona lettera, sincera ed amichevole, dove parlate delle vostre motivazioni, e magari dei vostri sogni, puo’ davvero aiutare a convincere il seller ad accettare la vostra offerta.
Step five: l’escrow. In America le Title Company svolgono tutto il processo dell’escrow. Sono in un certo senso come il nostro Notaio. Rappresentano una terza parte neutrale tra venditore e compratore, custodendo i depositi effettuati dal buyer a favore del seller fino alla chiusura, verificando il titolo, controllando che tutti gli accordi stabiliti nella proposta d’acquisto vengano rispettati dalle parti, e trasferendo la proprieta’ dal seller al buyer.
Il processo dell’escrow inizia subito dopo che il venditore ha accettato la proposta del compratore e normalmente dura dai 20 ai 40 giorni. In questo periodo verranno verificate le contingiencies, come la Home Inspection che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione del venditore e nel quale il compratore si riserva il diritto di poter ritirarsi dall’accordo, senza perdere la caparra; e l’Appraisal (solamente se prendete il mutuo), ovvero la perizia della banca che dara’ la propria valutazione sull’immobile e che potrebbe portare a far rinegoziare il prezzo di vendita. Una volta superate le condizioni che potrebbero portare a cambiamenti anche radicali della proposta, la Title Company verifichera’ che il titolo di proprieta’ non abbia alcun lien, cioe’ che non abbia ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che ne possano impedire la vendita, e controllera’ che non ci siano debiti o arretrati da parte del venditore con le tasse e con l’eventuale condominio. Alla chiusura, la Title Company, consegnera’ al seller la cifra del prezzo di vendita, che il buyer avra’ nel frattempo depositato sia in cash che attraverso un eventuale mutuo, trattenendo i costi e le fees per la vendita, i costi dell’agenzia immobiliare (che normalmente sono il 6%), e l’eventuale residuo di mutuo. A volte capita che le parti, venditore e compratore, fisicamente non si incontrino mai. E’ possibile nominare un procuratore per l’acquisto, attraverso il Power of Attorney, e quindi non essere presenti alla chiusura dell’escrow. Finito l’escrow, il vostro realtor vi consegnera’ finalmente le chiavi della vostra nuova casa. Ed il sogno diventa, finalmente, realta’!!
Step six: costi per l’acquisto. Alla chiusura dell’escrow, oltre al prezzo di acquisto dell’immobile, dovrete pagare alcune fees. Esse variano a seconda che prendiate il mutuo o che paghiate tutto in cash. Andiamole a vedere: Title insurance (obbligatoria in caso di mutuo, facoltativa in caso di all cash), Lender fees ed Appraisal fees (queste due solo in caso di mutuo), Escrow fees, Notary fees, Recording fees, Prorated Property taxes, County/city Transfer taxes. Alcune di queste voci possono essere divise col seller, negoziandole in fase di proposta. Per quantificare il tutto, se comprate completamente in contanti dovrete aggiungere al prezzo di acquisto dell’immobile, dall’ 1% al 2,5%; se comprate con mutuo dal 2% al 5%.
Il processo dell’escrow inizia subito dopo che il venditore ha accettato la proposta del compratore e normalmente dura dai 20 ai 40 giorni. In questo periodo verranno verificate le contingiencies, come la Home Inspection che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione del venditore e nel quale il compratore si riserva il diritto di poter ritirarsi dall’accordo, senza perdere la caparra; e l’Appraisal (solamente se prendete il mutuo), ovvero la perizia della banca che dara’ la propria valutazione sull’immobile e che potrebbe portare a far rinegoziare il prezzo di vendita. Una volta superate le condizioni che potrebbero portare a cambiamenti anche radicali della proposta, la Title Company verifichera’ che il titolo di proprieta’ non abbia alcun lien, cioe’ che non abbia ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che ne possano impedire la vendita, e controllera’ che non ci siano debiti o arretrati da parte del venditore con le tasse e con l’eventuale condominio. Alla chiusura, la Title Company, consegnera’ al seller la cifra del prezzo di vendita, che il buyer avra’ nel frattempo depositato sia in cash che attraverso un eventuale mutuo, trattenendo i costi e le fees per la vendita, i costi dell’agenzia immobiliare (che normalmente sono il 6%), e l’eventuale residuo di mutuo. A volte capita che le parti, venditore e compratore, fisicamente non si incontrino mai. E’ possibile nominare un procuratore per l’acquisto, attraverso il Power of Attorney, e quindi non essere presenti alla chiusura dell’escrow. Finito l’escrow, il vostro realtor vi consegnera’ finalmente le chiavi della vostra nuova casa. Ed il sogno diventa, finalmente, realta’!!
Step six: costi per l’acquisto. Alla chiusura dell’escrow, oltre al prezzo di acquisto dell’immobile, dovrete pagare alcune fees. Esse variano a seconda che prendiate il mutuo o che paghiate tutto in cash. Andiamole a vedere: Title insurance (obbligatoria in caso di mutuo, facoltativa in caso di all cash), Lender fees ed Appraisal fees (queste due solo in caso di mutuo), Escrow fees, Notary fees, Recording fees, Prorated Property taxes, County/city Transfer taxes. Alcune di queste voci possono essere divise col seller, negoziandole in fase di proposta. Per quantificare il tutto, se comprate completamente in contanti dovrete aggiungere al prezzo di acquisto dell’immobile, dall’ 1% al 2,5%; se comprate con mutuo dal 2% al 5%.
Step seven: costi mantenimento e tasse. Se comprate un appartamento in condominio, ci saranno da pagare le Condo fees e l’HOA fees (Home Owner Association), che possono includere la manutenzione degli spazi comuni, eventuale piscina e club house, il riscaldamento, l’acqua, la vigilanza, etc.
Per le tasse di proprieta’, pagherete la Property taxes che in California e’ intorno all’1% all’anno, pagabile in due rate a dicembre-febbraio, e l’eventuale Mello-Roos taxes, una tassa locale speciale nel caso la comunita’ decida di finanziare nuove spese riguardanti le scuole, le strade, i parchi, aree ricreative, etc.
In caso affittiate l’immobile, mantendo la residenza fuori della California, pagherete intorno al 30% del reddito proveniente dalla locazione.
Lo Stato italiano vi chiedera’ di pagare l’Ivie (Imposta valore immobili all’estero), che e’ intorno allo 0,76% del valore dell’immobile e viene calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’e’ stato. Il versamento non e’ dovuto se l’importo complessivo non superi i 200 euro e si puo’ evitare la doppia tassazione.
Infine, se un domani decidiate di vendere il vostro immobile californiano e sarete sempre dei non-residenti, ci sara’ da pagare la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), e dal prezzo di vendita vi sara’ trattenuto un 15% (da febbraio 2016).
Io sono un California Realtor. Usando il MLS, ho una banca dati che mi permette di visionare e vendere qualsiasi immobile presente sul mercato di tutta la California. Se stai sognando di comprare casa in California, non esitare a contattarmi. E se sei interessato ad un altro stato americano, ho un grandissimo network di agenti in ogni angolo degli States e posso garantirti la migliore assistenza, dall’A alla Zeta, rendendo il tuo acquisto sicuro e per niente stressante.
Dream until your dreams come true.
Piero Lorenzo
[email protected]
+1.831.428.1413 (whatsapp)
Per le tasse di proprieta’, pagherete la Property taxes che in California e’ intorno all’1% all’anno, pagabile in due rate a dicembre-febbraio, e l’eventuale Mello-Roos taxes, una tassa locale speciale nel caso la comunita’ decida di finanziare nuove spese riguardanti le scuole, le strade, i parchi, aree ricreative, etc.
In caso affittiate l’immobile, mantendo la residenza fuori della California, pagherete intorno al 30% del reddito proveniente dalla locazione.
Lo Stato italiano vi chiedera’ di pagare l’Ivie (Imposta valore immobili all’estero), che e’ intorno allo 0,76% del valore dell’immobile e viene calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’e’ stato. Il versamento non e’ dovuto se l’importo complessivo non superi i 200 euro e si puo’ evitare la doppia tassazione.
Infine, se un domani decidiate di vendere il vostro immobile californiano e sarete sempre dei non-residenti, ci sara’ da pagare la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), e dal prezzo di vendita vi sara’ trattenuto un 15% (da febbraio 2016).
Io sono un California Realtor. Usando il MLS, ho una banca dati che mi permette di visionare e vendere qualsiasi immobile presente sul mercato di tutta la California. Se stai sognando di comprare casa in California, non esitare a contattarmi. E se sei interessato ad un altro stato americano, ho un grandissimo network di agenti in ogni angolo degli States e posso garantirti la migliore assistenza, dall’A alla Zeta, rendendo il tuo acquisto sicuro e per niente stressante.
Dream until your dreams come true.
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