​Il vostro realtor di fiducia, durante il vostro primo incontro, che viste le distanze potrebbe avvenire anche telefonicamente, o meglio ancora via skype, vi fara’ diverse domande riguardanti alle vostre esigenze, i tempi, le aspettative e vi chiedera' della vostra ‘wish home list’, ovvero l'elenco dei requisiti che gradireste avesse la vostra casa ideale. Io ai miei clienti italiani, seriamente intenzionati all’acquisto in California, invio una guida ben illustrata con una serie di informazioni su tutto il processo di acquisto.
Certamente, prima di acquistare, e’ consigliato fare un sopralluogo nel quartiere scelto per rendersi conto in prima persona degli aspetti positivi ed anche di quelli negativi della zona. Ma esistono, anche, vari siti internet dove si possono scovare tantissime ed utilissime informazioni sul quartiere che ci interessa. Vi faccio qualche nome, ma la lista e’ davvero abbondante: 

Sia che stiate cercando di acquistare un immobile in California, sia in uno degli altri 49 stati americani, dove c’e’ davvero solo l’imbarazzo della scelta, ritengo sia prioritario iniziare la ricerca concentrandosi su aree ben precise. Riuscire a restringere il cerchio delle aree favorite, specificando dettagliatamente cio’ che realmente si desidera in proporzione al budget a disposizione, credo sia fondamentale sia per voi desiderosi a comprare, sia per il vostro realtor disponibile ad aiutarvi nella ricerca.

Nella prossima puntata, nello step four, entreremo nel vivo dell’acquisto: parleremo di proposta d’acquisto, earnest deposit, down payment, home inspection.

​Piero Lorenzo

• Step One 
• Step two

Il Vostro realtor innanzitutto vi fara’ una sorta di intervista dove vi chiedera’ di indicare la vostra ‘home wish list”, che vedremo meglio nello step three. Durante questa intervista, sicuramente vi chiedera’ evidenza del vostro budget e dell’eventuale ‘pre-approved’ della banca, in caso richiediate un mutuo (ove possibile).

Uno degli strumenti sicuramente piu’ importanti ed efficaci del realtor e’ il Multiple Listing Service, o MLS. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. Praticamente, quasi tutti gli immobili sul mercato sono presenti nel MLS locale. Ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ proporvi tutti i listings del MLS.
Il MLS consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni, i giorni sul mercato, eventuali prezzi ribassati, la situazione fiscale ed ipotecaria, etc.
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Utilizzando il MLS, il vostro realtor vi preparera’ il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul attualmente sul mercato, in una determinata area ed in un determinato arco di tempo.

Ma quanto e’ cara la commissione del realtor? Ecco una buona notizia per chi compra! In California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore. Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione. Negli USA, il rapporto in esclusiva e' una prassi costante che consolida il rapporto cliente - agente e consente a quest'ultimo di potersi concentrare e dare il proprio meglio con la consapevolezza che prima o poi, molto probabilmente, il lavoro svolto sara' ricompensato.

Nella prossima puntata, parte quinta, guarderemo allo step three, e parleremo di wish list, di sicurezza e di scuole.

Piero Lorenzo
 
Ps: per saperne di piu’ sulle differenze tra real estate americano ed immobiliare italiano vi invito a leggere il mio seguente articolo: clicca qui.

Gli stranieri acquistono immobili negli USA soprattutto tra i $250.001 ed i $500.000. Come potete vedere nel grafico in basso, gli stranieri non residenti hanno acquistato 'all cash' per il 73%, a differenza degli stranieri residenti che sicuramente hanno piu' facilita' nell'ottenere un mutuo. 

Come evidenziato dalle statistiche, i buyers stranieri sono molto attivi nel real estate americano. Sanno che anche se ci saranno dei cicli negativi con periodi di crisi e forse qualche bolla, il mercato immobiliare americano comunque vada, restera' una garanzia (salvo qualche eccezione). Un fattore determinante che spinge all'acquisto sia gli stranieri residenti, che quelli non residenti, ovviamente ove ce ne siano le possibilita' economiche, e' certamente l'alto prezzo degli affitti, un po' in ogni stato americano. Inoltre, la legge americana tutela moltissimo il proprietario, che in caso di insolvenza da parte del conduttore, puo' in brevissimo tempo, riprendere il possesso dell'immobile. 
Nella prossima puntata vedremo lo step due e parleremo di realtors, MLS, e di quanto costa comprare casa attraverso un agente.

​Piero Lorenzo
California Realtor CIPS (Certified International Property Specialist)

Sicuramente l’acquisto in cash, laddove ce ne siano le possibilita’, e’ molto piu’ semplice ed anche meno costoso considerando i 'closing costs', ossia le spese che affronterete all’acquisto (vedremo spese e tasse nelle prossime settimane). Inoltre, comprando in cash, la eventuale proposta che formulerete con il vostro realtor, avra’ sicuramente molto piu’ peso sul tavolo delle trattative. Viceversa, se state per prendere una parte in mutuo, vi consiglio di lasciar stare quegli immobili nelle citta’ piu’ hot, ovvero quelli con molta richiesta, e con pochi giorni sul mercato. Molto probabilmente questi immobili riceveranno delle multi-offerte ed un’offerta legata all’erogazione del mutuo potrebbe avere meno chances di essere accettata davanti ad altre offerte 'all cash'. 

Negli USA, il processo di vendita e’ molto piu’ rapido che in Italia e ci sono, normalmente, tra i 20 ed i 40 giorni tra l’accettazione della proposta ed il closing. Quindi, se decidete sul serio di comprare casa, dovete fare in modo che la disponibilita’ cash che avete sia immediatamente utilizzabile, anche perche’ gia’ fin dalla proposta, dovrete darne prova (lo vedremo meglio prossimamente).
Sia che prendiate un mutuo, che paghiate all cash, e’ prioritario aprire subito un conto in banca negli Stati Uniti, e possibilmente richiedere una carta di credito. Da non residenti, non tutte le banche saranno disponibili ad aprirvi il conto, ma investingando, potrete trovarle con non molta difficolta’. La carta di credito e’ importante richiederla, perche’ sara’ determinante per costruire un proprio credit score, che negli Stati Uniti conta enormemente. Vi parlero’ meglio del credit score, nelle prossime ‘puntate’.

Un italiano non residente, non ha bisogno di avere un visto particolare, ne' la green card, e nemmeno speciali documenti per comprare un immobile negli Stati Uniti. Cio’ che sicuramente verra’ richiesto se si produrra' reddito dalla proprieta' e’ la ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), che e’ numero di nove cifre che vi viene assegnato dall’IRS (Internal Revenue Service), per avere un’identificazione fiscale. E’ una sorta di codice fiscale, che pero’ non vi permette di poter lavorare negli USA (per quello occorre la Social Security Card). La richiesta avviene attraverso la compilazione di un Form (W-7), indicandone la ragione. Ma attenzione, possono occorrere anche 6 settimane per ottenerla.

Nella prossima ‘puntata’ (parte terza), andremo a vedere chi sono gli stranieri che stanno comprando immobili negli Stati Uniti e quali sono le loro mete preferite.
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Piero Lorenzo

Un italiano puo’ comprare casa in California e negli States senza avere particolari permessi o visti. Si puo’ tranquillamente entrare con il visto turistico o con l’Esta, comprare un immobile e sfruttarlo per soggiorni che non superino i 90 giorni. E’ importante sapere che l’acquisto di una proprieta’ sul suolo americano, non comporta l’ottenimento del permesso di soggiorno permanente, o della Green Card. Quello e’ un altro processo, sicuramente molto piu’ complicato.
Comprare casa negli USA non e’ affatto difficile, ma e’ importante seguire attentamente i vari steps per evitare complicazioni o brutte sorprese. Io vi parlero’ in prima persona dello stato della California, ma il processo di acquisto e’ davvero molto simile, se non uguale, in tutti gli altri 49 stati. Mi concentrero’ su acquisti fatti come persona fisica e non da societa’ (quello e’ un argomento piu’ complesso, e credo onestamente che solo un commercialista o un legale specializzato in questo ambito, possa darvi i giusti consigli).

Nella prossima ‘puntata’ (parte seconda), andremo a vedere il primo vero step da seguire quando si decide di comprare casa negli USA. Parleremo di cash, banche, credit score e di ITIN.
 
Piero Lorenzo

Guardiamo, adesso, quali sono le 10 contee piu’ care degli Stati Uniti. E’ una lotta a due, Est - Ovest, tra New York e la California.
In vetta, con una leadership senza rivali, troviamo New York dove il prezzo medio di un immobile e’ di $2.249.500, con un aumento nell’ultimo anno dell’8.7%. Dal secondo al nono posto, c’e’ il dominio della California, con otto delle sue contee piu’ expensive. Secondo posto per la contea di Marin, con i suoi tre gioiellini: San Rafael, Sausalito e Tuburon. Qui il prezzo medio e’ di $1.499.000 con un +12% rispetto ad aprile 2016. A seguire, le contee di San Mateo con $1.290.000 (+1.2%) e di San Francisco, $1.250.000 (+9.9%). Al quinto posto e’ la volta di Santa Barbara con il prezzo medio di $1.225.000 ed un +2.5% rispetto al 2016. Al sesto posto risaliamo al cuore della Silicon Valley, con la contea di Santa Clara (San Jose, Palo Alto, Cupertino, Mountain View) con il prezzo medio di $998.300. Ma attenzione: qui troviamo un segno negativo rispetto ad aprile 2016, con un –0,2. Poca cosa, ma per essere una delle zone piu’ ricche del mondo, e’ un dato da considerare. Settimo posto per la mia Santa Cruz, con prezzo medio di $899.000 ed un +2.6%. Ottavo posto per Napa (ed i suoi vini…), con $879.000 ed un 5% in positivo. Nono posto per Monterey, con prezzo medio di $865.000 e +0.2%. Al decimo posto ritorniamo nello stato di New York, con la contea di Kings (Brooklyn) con un prezzo medio di $850.000 e tenetevi forte…, con un +45,5% rispetto al 2016. Wow, che affari d’oro chi ha comprato un anno fa!!

Tra le contee piu’ economiche, considerando le mille contee piu’ popolate degli USA, che in totale conta poco piu’ di 3 mila contee, troviamo Grant e Madison, in Indiana, con prezzo medio rispettivamente di $75.000 e $70.200; Cambria, Pennsylvania, con 69.900; Delaware, ancora in Indiana, con $66.900; e per finire Vermilion, Illinois, con $66.000. Tutte queste ultime 5 contee, hanno registrato un segno negativo nell’ultimo anno.
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Tra le citta’ piu’ grandi e famose degli USA, troviamo Los Angeles, California, con $659.000 (+9,9%); Seattle, contea di King, stato di Washington, con $635.000 (+15,5%); Boston, contea di Suffolk, Massachusetts, prezzo medio $649.000 (+9,4%); la capitale Washington DC, District of Columbia, $600.000 (+4,1%); Denver, Colorado, $575.000 (+0,9%); Miami, Florida, $448.000 (+2,1%); Atlanta, contea di Fulton, stato Georgia, $430.000 (+12%); Dallas, Texas, $390.800 (+7,8%); Phoenix, contea di Maricopa, Arizona, $339.000 (+4,4); Orleans, Louisiana, $329.900 (+10,2%); Chicago, contea di Cook, Illinois, $275.000 (+10%); Las Vegas, contea di Clark, Nevada, $270.000 (+2,1%); e fanalino di coda troviamo Detroit, contea di Wayne, Michigan, $89.900 (+20%), che dopo il collasso economico sta risalendo, pur lentamente, la china. A mio avviso, e’ da tenere sotto osservazione per un eventuale investimento immobiliare.
 
Prossimamente, parleremo proprio delle 20 citta’ degli Stati Uniti dove converrebbe investire, considerate le previsioni dei prossimi mesi.
 
Piero Lorenzo
 
Fonti: research.realtor.com
 

​Andiamo a vedere i 7 passi da seguire:
Step one: verificate il vostro budget, tenendo in considerazione che essendo stranieri non residenti, saranno poche le banche disponibili ad erogarvi  un mutuo, e quelle poche, dopo aver verificato il vostro credit score - sempre che ne abbiate uno, vi concederanno al massimo un 50-60% dell’importo totale, con tassi di interesse leggermente superiori ai cittadini residenti. Nel caso prendiate una parte in mutuo, e’ fondamentale avere una lettera di approvazione dalla banca, il cosiddetto pre-approved, con l’importo esatto che la banca vi mettera’ a dispozione e la percentuale massima di erogazione, la durata ed il tasso d’interesse. Sia che paghiate tutto in cash, sia che ne versiate solamente una parte (40-50% - di down payment), dovrete dare prova che abbiate questi fondi sufficienti a disposizione.

Step two: trovate un Realtor (un agente immobiliare), che possa assistervi nella ricerca e che magari parli la vostra lingua. Attraverso il MLS (Multiple Listing Service), il vostro realtor puo’ proporvi tutti gli immobili sul mercato che si avvicinano alle vostre esigenze; prepararvi il CMA (Comparative Market Analysis), ovvero confrontare i reali prezzi di vendita di immobili simili in una determinata area ed in un determinato arco di tempo; organizzare un tour per andare a visionare gli immobili piu’ vicini alle vostre preferenze. Una buona notizia per chi compra: in California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente (the buyer), non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore (the seller). Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione.

​Step three: concentratevi sull’area preferita, considerando i livelli di sicurezza e la presenza di istituti scolastici. Sicurezza e scuole dovrebbero essere alla base della vostra scelta, sia che si tratti di acquisto per quella che poi potrebbe diventare la vostra residenza principale, sia in caso, molto piu’ probabile, di seconda casa e/o investimento. E’ fondamentale sapere che ad ogni area della citta’ corrisponde un determinato distretto scolastico. Pertanto bisognerebbe avere molta cura nell’individuazione delle aree con le migliori scuole, sia che vi trasferiate con figli, o che decidiate di metterlo a reddito locandolo. Sicuramente potrete affittarlo ad un prezzo superiore avendo vicino un’ottima scuola.

Step four: fate una proposta una volta individuata la vostra casa ideale. Attraverso il realtor compilerete il California Residential Purchase Agreement and joint escrow instruictions, ovvero una proposta d’acquisto con le istruzioni dell’escrow (quest’ultimo lo vedremo meglio nello step five), dove indicherete la somma offerta  ovvero the purchase price; l’assegno di caparra chiamato initial deposit o earnest money deposit che normalmente in California e’ il 3% del prezzo offerto; ed un eventuale increased deposit, cioe’ un ulteriore acconto. Indicherete poi l’ammontare esatto del cash che verserete, e dell’eventuale mutuo o prestito, chiamato loan, specificandone la tipologia, l’ammontare che la banca o un terzo istituto vi concedera’, il tasso di interesse e la durata. Un argomento topico della proposta sono le contingencies, ossia le condizioni che potrebbero rendere invalida la proposta al verificarsi di esse (le vedremo nello step five). Indicherete la data entro la quale potrete far ispezionare l’immobile, palmo per palmo, Home Inspection, per accertare che non ci siano eventuali difetti, riparazioni, etc. Ed infine, la data del closing, cioe’ la chiusura dell’escrow.
E’ importante allegare alla proposta, la lettera di pre-approved che abbiamo visto nello step one, ed una lettera di presentazione al venditore dove spiegherete le ragioni che vi hanno spinto a formulare tale proposta. A molti di voi sembrera’ strano, ma vi assicuro che in casi di piu’ offerte, come spesso accade nell’attuale mercato, una buona lettera, sincera ed amichevole, dove parlate delle vostre motivazioni, e magari dei vostri sogni, puo’ davvero aiutare a convincere il seller ad accettare la vostra offerta.

​Step five: l’escrow. In America le Title Company svolgono tutto il processo dell’escrow. Sono in un certo senso come il nostro Notaio. Rappresentano una terza parte neutrale tra venditore e compratore, custodendo i depositi effettuati dal buyer a favore del seller fino alla chiusura, verificando il titolo, controllando che tutti gli accordi stabiliti nella proposta d’acquisto vengano rispettati dalle parti, e trasferendo la proprieta’ dal seller al buyer.
Il processo dell’escrow inizia subito dopo che il venditore ha accettato la proposta del compratore e normalmente dura dai 20 ai 40 giorni. In questo periodo verranno verificate le contingiencies, come la Home Inspection che viene fatta qualche giorno dopo l’accettazione del venditore e nel quale il compratore si riserva il diritto di poter ritirarsi dall’accordo, senza perdere la caparra; e l’Appraisal (solamente se prendete il mutuo), ovvero la perizia della banca che dara’ la propria valutazione sull’immobile e che potrebbe portare a far rinegoziare il prezzo di vendita. Una volta superate le condizioni che potrebbero portare a cambiamenti anche radicali della proposta, la Title Company verifichera’ che il titolo di proprieta’ non abbia alcun lien, cioe’ che non abbia ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che ne possano impedire la vendita, e controllera’ che non ci siano debiti o arretrati da parte del venditore con le tasse e con l’eventuale condominio. Alla chiusura, la Title Company, consegnera’ al seller la cifra del prezzo di vendita, che il buyer avra’ nel frattempo depositato sia in cash che attraverso un eventuale mutuo, trattenendo i costi e le fees per la vendita, i costi dell’agenzia immobiliare (che normalmente sono il 6%), e l’eventuale residuo di mutuo. A volte capita che le parti, venditore e compratore, fisicamente non si incontrino mai. E’ possibile nominare un procuratore per l’acquisto, attraverso il Power of Attorney, e quindi non essere presenti alla chiusura dell’escrow. Finito l’escrow, il vostro realtor vi consegnera’ finalmente le chiavi della vostra nuova casa. Ed il sogno diventa, finalmente, realta’!!

Step six: costi per l’acquisto. Alla chiusura dell’escrow, oltre al prezzo di acquisto dell’immobile, dovrete pagare alcune fees. Esse variano a seconda che prendiate il mutuo o che paghiate tutto in cash. Andiamole a vedere: Title insurance (obbligatoria in caso di mutuo, facoltativa in caso di all cash), Lender fees ed Appraisal fees (queste due solo in caso di mutuo), Escrow fees, Notary fees, Recording fees, Prorated Property taxes, County/city Transfer taxes. Alcune di queste voci possono essere divise col seller, negoziandole in fase di proposta. Per quantificare il tutto, se comprate completamente in contanti dovrete aggiungere al prezzo di acquisto dell’immobile, dall’ 1% al 2,5%; se comprate con mutuo dal 2% al 5%.

Step seven: costi mantenimento e tasse. Se comprate un appartamento in condominio, ci saranno da pagare le Condo fees e l’HOA fees (Home Owner Association), che possono includere la manutenzione degli spazi comuni, eventuale piscina e club house, il riscaldamento, l’acqua, la vigilanza, etc.
Per le tasse di proprieta’, pagherete la Property taxes che in California e’ intorno all’1% all’anno, pagabile in due rate a dicembre-febbraio, e l’eventuale Mello-Roos taxes, una tassa locale speciale nel caso la comunita’ decida di finanziare nuove spese riguardanti le scuole, le strade, i parchi, aree ricreative, etc.
In caso affittiate l’immobile, mantendo la residenza fuori della California, pagherete intorno al 30% del reddito proveniente dalla locazione.
Lo Stato italiano vi chiedera’ di pagare l’Ivie (Imposta valore immobili all’estero), che e’ intorno allo 0,76% del valore dell’immobile e viene calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’e’ stato. Il versamento non e’ dovuto  se l’importo complessivo non superi i 200 euro e si puo’ evitare la doppia tassazione.
Infine, se un domani decidiate di vendere il vostro immobile californiano e sarete sempre dei non-residenti, ci sara’ da pagare la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), e dal prezzo di vendita vi sara’ trattenuto un 10%.

Io sono un California Realtor. Usando il MLS, ho una banca dati che mi permette di visionare e vendere qualsiasi immobile presente sul mercato di tutta la California. Se stai sognando di comprare casa in California, non esitare a contattarmi. E se sei interessato ad un altro stato americano, ho un grandissimo network di agenti in ogni angolo degli States e posso garantirti la migliore assistenza, dall’A alla Zeta, rendendo il tuo acquisto sicuro e per niente stressante.
Dream until your dreams come true.
​Piero Lorenzo