Comprare casa negli USA, da non residente, (parte quarta)

Dopo aver verificato il proprio reale budget a disposizione ed aver visto quali sono i documenti necessari per poter acquistare un immobile negli Stati Uniti, il passo successivo, ovvero lo step two, e’ quello di trovate un realtor, ossia un agente immobiliare, che possa assistervi nella ricerca e che magari parli la vostra lingua.
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In California, il realtor lavora specificamente per una delle parti. Quasi mai, infatti, lo stesso agente opera contemporaneamente per venditore (seller) ed acquirente (buyer) nella vendita di una proprieta’, come al contrario avviene spesso in Italia. Il venditore lavora con il listing agent e l’acquirente con il buyer’s agent. Secondo la normativa americana, l’agente, pur rispettando il codice deontologico che gli impedisce di compiere comportamenti scorretti, fa gli interessi fondamentalmente di una delle parti. Piu’ del 95% delle transazioni avviene tramite agenti che sono una figura imprescendibile in una compravendita.
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Io sono un California realtor da piu’ di due anni, dopo piu’ di 13 anni di immobiliare a Firenze, e sono specializzato in Internazionale, con la designazione CIPS (Certified International Property Specialist). Conosco bene le esigenze e le abitudini del cliente italiano ed ovviamente il processo d’acquisto in California. Posso aiutarvi direttamente su tutta la California dove posso operare come buyer’s agent, e posso indirizzarvi e farvi seguire da un agente di fiducia del mio network, per acquisti negli altri 49 stati americani, dove vi garantisco che starete in mani sicure.

Il Vostro realtor innanzitutto vi fara’ una sorta di intervista dove vi chiedera’ di indicare la vostra ‘home wish list”, che vedremo meglio nello step three. Durante questa intervista, sicuramente vi chiedera’ evidenza del vostro budget e dell’eventuale ‘pre-approved’ della banca, in caso richiediate un mutuo (ove possibile).

Uno degli strumenti sicuramente piu’ importanti ed efficaci del realtor e’ il Multiple Listing Service, o MLS. E’ una grande banca dati, dove ogni listing agent, colui che ha l’incarico in esclusiva, inserisce il proprio immobile tra i listings locali. Praticamente, quasi tutti gli immobili sul mercato sono presenti nel MLS locale. Ogni agente dello stato, e nel mio caso della California, puo’ proporvi tutti i listings del MLS.
Il MLS consente di risalire a tutte le informazioni relative all’immobile in vendita, dalla sua costruzione ai giorni attuali, seguendo passo per passo le varie operazioni e trasferimenti, nonche’ gli agenti che sono stati coinvolti nella vendita nel corso degli anni, i giorni sul mercato, eventuali prezzi ribassati, la situazione fiscale ed ipotecaria, etc.
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Utilizzando il MLS, il vostro realtor vi preparera’ il CMA, Comparative Market Analysis, ovvero la comparazione di immobili simili, sia venduti che sul attualmente sul mercato, in una determinata area ed in un determinato arco di tempo.

Il Vostro realtor potra’ organizzarvi un tour accompagnandovi, spesso con la propria auto, a visionare gli immobili piu’ vicini alle vostre preferenze. Potete anche andare tranquillamente da soli a vedere le proprieta’ che vi interessano recandovi agli open house o addirittura contattando direttamente il listing agent, per poi fare un’eventuale offerta con il vostro realtor (questo rientra nella normalita'). In California, ma in molti altri stati americani e' lo stesso, essendoci quasi sempre un listing agent che lavora e fa gli interessi del venditore ed un buyer’s agent che lavora e fa gli interessi del compratore, e’ sempre super consigliabile formulare una proposta attraverso il buyer's agent, che e' l'agente che mira a fare principalmente il vostro interesse, anziche' affidarsi al listing agent, che in quel caso non potrebbe operare a vostro favore, ma dovrebbe rimanere imparziale tra le parti. 

Ma quanto e’ cara la commissione del realtor? Ecco una buona notizia per chi compra! In California, come del resto in tutti gli States, l’acquirente non paga alcuna commissione all’agente immobiliare, ma questa viene pagata solamente dal venditore. Molto probabilmente il realtor vi chiedera’ di firmare un accordo di esclusiva per essere l’unico agente ad assistervi in questa importante operazione. Negli USA, il rapporto in esclusiva e' una prassi costante che consolida il rapporto cliente - agente e consente a quest'ultimo di potersi concentrare e dare il proprio meglio con la consapevolezza che prima o poi, molto probabilmente, il lavoro svolto sara' ricompensato.

Nella prossima puntata, parte quinta, guarderemo allo step three, e parleremo di wish list, di sicurezza e di scuole.

Piero Lorenzo
 
Ps: per saperne di piu’ sulle differenze tra real estate americano ed immobiliare italiano vi invito a leggere il mio seguente articolo: clicca qui.